开业首日总客流量15万人次、总销售额达到700万；开业三天总客流量40万人次、总销售额达到2300万；这样的数字无疑成为北京城南商业地产的里程碑。

　　整体出租率达99%，品牌同步开业率达95%，这样招商率和开业率，在目前的商业地产环境中，实属不易，也是非常漂亮的表现。

　　龙湖大兴天街火爆开业，成功从何而来？剥开这些数据，背后是龙湖商业14年不断探索形成的一套自有商业逻辑。

　　龙湖地产CEO邵明晓在今年4月举行的2015年业绩发布会上提到的，做商业不是特别高大上的事，相反是非常辛苦的、持续改进的、做好服务的、不断研究客户的生意。正是这样一种“做出未来企业”的劲头，龙湖商业才能取得如今的成绩。

　　选址逻辑

　　选择洼地、填补业空白、形成独立商圈

　　选址对于购物中心而言，是成功的第一步，也是至关重要的一步。

　　龙湖北京大兴天街所处的大兴新城区域，在之前，周边人群还处于无处消费、无处娱乐的尴尬境地。大兴新城消费空间亟待升级，龙湖大兴天街应运而生，这背后更是蕴藏了龙湖商业一套非常严谨的选址逻辑。

　　据龙湖集团商业地产总经理李楠介绍，龙湖商业地产建立了叫“城市地图”或“城市解读”的体系，会对城市的商业布局、客群、人口消费习惯进行划分，为这些消费者画像。根据这些数据，再去寻找这个城市中目前或者未来适合开发天街项目的区域。

　　龙湖判定是否适合开发商业项目的第一关键点是看城市发展方向，更愿意从政策和城市的发展洼地来捕捉机会。具体到龙湖大兴天街，项目所处的南城，是北京未来发展的引擎，而大兴正是新南城计划中的发展中心，更是未来10年北京发展重心之一。项目距离即将完成的首都第二机场仅7.5公里，将形成第二机场经济圈。综合而言，南城是一个洼地，未来发展可期。

　　第二个关键点是区域产业发展，是判断区域是否有活力很重要的一点。龙湖大兴天街周边目前建设有10万平方米的生物医药基地，未来将达到20万平方米，这无疑为项目增加了信心。

　　交通是龙湖布局商业的第三个关键点，对便捷轨道交通很是青睐，龙湖大兴天街是地铁四号线生物医药基地站上盖，地铁和商业之间零距离转换。

　　纵观龙湖商业的版图，龙湖天街所在之地，无不围绕这三个关键点，选择城市洼地，填补商业空白，形成独立商圈。毫无疑问，大兴天街将成为龙湖商业体系中又一个成功案例之一。

　　精准定位

　　为目标客户群画像，满足所需更有惊喜

　　如果说选址是购物中心成功的第一步，那么目标客户群细化和业态品牌组合，则是后期运营的关键因素。

　　基于天街针对中等收入新兴家庭的定位，以及对目标客户群体的画像，龙湖大兴天街勾勒出大兴天街四类核心客群：项目周边居民、黄村区域原住民、庞各庄榆垡等被城市化人群以及固安区域内环京人群。

　　这四类客群，主要有新型家庭，年轻白领阶层，高知、高收入产业人群为主，他们对家庭化消费需求旺盛，同时对精神文化需求更加迫切。

　　在“天街大家族”的“满足所需，更有惊喜”优秀基因上，对目标客群的研究分析和画像，龙湖大兴天街将“家庭式、大配套”作为定位和业态组合的关键词，同时做到差异化、体验式和互补。

　　在大兴天街业态中，最引人注目也是极具突破性的是将儿童业态占比提升到16.5%，总体量接近1.4万㎡，满足周边家庭儿童消费的刚性需求。儿童品牌布局采用多样性与立体化相结合，引入3300平方米的奇乐儿萌兽主题乐园、悠游堂、瑞思学科英语、帕皮科技学院等品牌。

　　大兴天街在餐饮业态规划和品牌选择也是不遗余力，要让顾客有“回家吃饭”的归宿感。引入了星巴克、便宜坊、江边城外、西贝西北菜、汤城小厨、西十二街牛排、麦当劳、必胜客、KFC、巴黎贝甜等，同时满足上班族、家庭聚餐、好友聚会的需求。

　　此外，大兴天街主力店物美精品超市，填补片区内没有精品超市的空白；喜悦滑冰场，总面积为2200㎡，是南城首个符合国际标准赛事要求的真冰冰场；SFC上影影城，也是大兴区第一家拥有D-BOX影厅的影城。此外，还有密室逃脱、电玩城、健身会所等休闲娱乐配套。

　　龙湖以“点亮生活”作为天街品牌的承诺。而大兴天接的开业也点亮消费者心中的那盏灯，龙湖在连接商场和地铁中间打造了一个剧场叫“天空剧场”，商场推广活动，公益活动，文化活动等都将在这里举行。“天街，不仅仅是一个购物场所，更将会成为一个充满文化、充满温度和人情味的精神的归属与休憩的港湾。”

　　“大兴天街业态布局和规划，肯定不是所谓的高大上，或者看上去特别高冷、特别美，但是这样的定位和布局、业态组合，是充分分析周边市场和客群的需求，是目前最符合他们需求，所以我们认为大兴天街的开业也是一个成功的购物中心。”李楠如此说到。

　　试图更加精准满足目标客户群体的物质和文化需求，打造丰富的业态和丰富的体验感，填补大兴新城商业空白以及在北京众多购物中占有一席之地，这便是大兴天街正在做和一直坚持做下去的。

　　精细化经营

　　温暖人心的小细节 带来认同感

　　承袭并龙湖集团“善待”的文化、对细节和极致的追求，龙湖商业将“精运营”的理念贯穿到大兴天街中，在满足顾客的日常需求的同时，更带来新鲜、意外、灵感的惊喜。

　　“从第一家时代天街到现在，龙湖已经在商业地产领域驻扎了14年，培养了优秀的团队，形成一系列开发、管理体系和体统，尤其在精细化运营方面，已经走在了行业的前头”。

　　在大兴天街，龙湖商业精细化运营充分彰显。据了解，商场配置专属VIP会员中心，每个楼层都设置了饮水处，温馨又舒适的母婴室，以及残疾人卫生间、免费轮椅、免费充电站等，无线Wi-Fi网络覆盖全场。同时，大兴天街停车位超过1200个，还有专为女性设置的“大尺寸”停车位。

　　这些特别人性化、特别精细化的运营服务和管理，也是龙湖商业相当有竞争力的体现。

　　“温度、人心、归属感”，是大兴龙湖天街想要为消费者提供的，这往往并不需要什么“高大上”的举行，更多来自这些温暖人心的细节，不断给消费者带来小小的惊喜，消费者就会形成归属感，当成另外一个“家”。

　　不管是开业的火爆，满铺的招商率和开业率，还是“家庭式、大配套”的定位，都是大兴天街对自我定位的精准、业态组合的用心，精细化经营的一种体现，也是龙湖商业自身一套商业逻辑的体现。

　　（文中图片均由龙湖大兴天街提供）