2014年国内房地产投资增速继续放缓，房地产行业融资规模增速有所下降；同时国内贷款在房地产资金来源中的比例继续保持小幅下降，房地产直接融资比例显著提升；在国内货币政策相对宽松和金融创新的推进下，“房地产+金融”将成为房地产业未来发展的重要趋势。

　　在房地产发展新形势下，2015中国房地产信托和房地产基金发展呈现以下总体特点：“房地产+金融”推动房地产投资再上新台阶，房地产信托、房地产基金为房地产投资增加活力；从房地产金融创新发展趋势来看，REITs将是未来房地产金融发展方向。

　　图11 2005-2014年全国房地产开发投资资金来源

　　2014年全国房地产开发投资9.5万亿，十年间投资规模扩大近6倍，开发投资资金来源结构发生明显变化，自筹资金占比明显上升，国内贷款占比下降。2014年全国房地产开发投资中，自筹资金规模由2005年7000亿增长到2014年5.04万亿，自筹资金占比由32.7%增长到41.3%，增长近8.6个百分点。在各类资金来源中，房地产信托和基金对房地产的投资增速最快，截止2014年，房地产信托资产规模超过1.3万亿元，房地产基金管理规模超过4000亿元，房地产信托与基金为中国房地产投资快速发展增加新活力。

　　房地产发展新阶段，房企与信托、基金的合作模式将加速创新，信托、基金对房地产投资的规模扩张和模式创新将有利于推进房地产投资再上新台阶。一方面，融资模式创新和产业链投资延伸。融资形式上债权融资仍占主导，股权、股加债、受益权融资等多种融资形式也广泛应用。融资不再局限房地产开发，而是向投资、开发、销售和经营的全流程覆盖。另一方面，随着中信启航的成功上市和最近住建部支持REITs试点的文件出台，中国地产金融开始加速向REITs转型。

　　面对房地产金融创新发展的新时机，部分品牌房企借鉴国内外经验积极进军房地产基金，凭借房企开发规模与专业优势，这类地产基金已初步形成一定规模。借鉴海外成熟市场领先企业发展模式，私募与公募基金的协同发展将改变房地产开发投资模式；房地产金融创新，将为房地产投资增加新活力。

　　一、房地产信托发展特点及趋势：房地产信托形成规模效应，为房地产金融增加新动力；全业态全流程投资以及REITs将是房地产信托创新趋势

　　随着房地产开发投资规模的快速增长，房企融资需求猛增，房地产信托投资为房地产投资再添新活力。在房地产信托发展最快的2013年，当年新增房地产信托6848亿元，占当年房地产投资的8%，信托投资在房地产投资来源中的占比显著增加，为房地产投资增加新活力。2014年房地产信托新增投资有所回落，但房地产信托资产总规模突破1.3万亿，成为房地产业稳定发展的重要影响要素之一。

　　为反映房地产信托行业整体发展趋势和信托公司经营状况，TOP10研究组通过对65家信托公司最近三年房地产信托资产规模、信托资产总规模、信托公司净资本、风险控制能力等指标的量化研究，优选出10家信托公司作为重点研究对象，以反映房地产信托的整体发展状况和前沿发展趋势。10家信托综合能力较强，具备行业代表性，其最近三年房地产信托投资平均规模占全体信托房地产投资的比重超过40%，平安信托、中信信托、华润信托2012-2014年的平均房地产信托资产规模超过500亿元，规模优势显现，综合能力突出。

　　表6 中国房地产信托综合能力TOP10

　　在2014年市场整体调整背景下，房企与信托公司紧密合作积极探索房地产信托投资创新。房地产信托投资模式开始从住宅投资转向全业态投资、从开发环节投资转向全流程投资。平安房地产信托投资目前已经囊括住宅、商业、商务、综合体、物流以及旅游地产等各类细分物业投资，涵盖了项目拿地、工程开发、销售、资产管理等全流程。中信信托抓住农村集体经营性建设用地的政策东风，在2014年成功发行全国第一只土地流转信托。新环境下，全业态、全流程的投资趋势，将推进房地产信托稳步发展，促进房地产行业投资再上新台阶。

　　随着中国房企海外投资加速，房地产信托投资也由国内拓展到海外。海外投资也成为房地产信托外延式创新发展的方向。中信信托积极申请人民币境外直接投资、人民币海外投资贷款业务资格，2015年2月获得人民银行及地方监管机构批准，成为国内首家可从事人民币国际投资贷款业务的信托公司，客观上将推动中国房地产开发企业加速布局海外不动产投资。

　　图12 典型的房地产信托投资模式

　　房地产信托在REITs领域的探索和创新是未来房地产金融的发展方向；结合国内房地产投融资需求和国外成熟房地产金融发展进程来看，REITs将逐渐成为未来中国房地产信托的发展趋势。随着中信启航的成功上市和最近住建部支持REITs试点的文件出台，中国地产金融开始加速向REITs转型。

　　REITs的产生和发展将对我国房地产行业的发展产生重要影响。REITs将改变房地产行业的运营模式，促进地产开发商的整合和专业化分工，促进房地产投资进入新高度。REITs将为持有收益型物业打开资产证券化通道，进一步优化房地产企业的融资结构。REITs还可以让公众投资人直接参与房地产投资，实现投资市场社会化。REITs将能够盘活住宅存量，促进住宅租赁市场发展，解决部分居民住房困难的社会问题。